北京拟修订商品房预售资金监督管理办法，强化政府资金监管职责的举措备受地产业及购房者关注。1月26日下午，北京市物权法学研究会举办第四届产权保护法治论坛（物权与金融权益主题论坛）暨2023年度北京市物权法学研究会年会，圆桌讨论环节，部分专家学者对上述新政展开探讨。
多位参会专家学者表示，征求意见稿强化了属地住建部门对预售资金的监管责任，明确属地住建部门对预售资金用款的审核职责，对保障购房款用于楼盘建设，防范烂尾楼现象有一定作用。
1月26日下午，北京市物权法学研究会举办第四届产权保护法治论坛（物权与金融权益主题论坛）暨2023年度北京市物权法学研究会年会圆桌讨论现场。
北京拟出台新政加强商品房预售资金监管
南都记者了解到，我国的商品房销售多是预售形式，即购房人将定金、首付款、贷款等资金预先支付给开发商，开发商将这笔钱用于工程建设。为防止开发商将资金用作他途，逐渐形成“商品房预售资金监管制度”。
北京市物权法学研究会理事、北京航空航天大学法学院助理教授雷震文介绍，按照当前实践中普遍的做法，由开发企业根据其与监管银行、住建部门签订《商品房资金监管协议》并在监管银行开设专门的资金监管账户，将商品房预售所得的资金存入监管账户，并根据工程建设进度，提出用资申请。而对于开发企业就监管额度内资金提出的用资申请，则由监管银行进行初审并提交住建部门同意后方得支取。监管账户中监管额度内的资金不同于房地产开发企业自有资金，应当专款专用，必须用于有关的工程建设，包括项目建设必需的建筑材料、设备和施工进度款等相关支出。
但商品房预售资金被挪用的现象屡见不鲜。南都记者关注到，在近两年“烂尾楼”事件中，多是因为部分开发商将贷款用于其他项目，或直接挪作他用，银行在审查贷款时并未及时发现和制止导致预售资金蒸发。
去年12月21日，全国住房和城乡建设工作会议在北京召开，住房和城乡建设部党组书记、部长倪虹在会上强调，“加强预售资金监管，加快预售制度改革，一视同二满足不同所有制房企合理融资需求，住建部将会同金融监管总局指导房地产融资，积极推动城市更新行动。”
上述会议召开次日，北京即释放预售资金监管新规。2023 年 12 月 22 日，北京市住房和城乡建设委员会公告，对《<北京市商品房预售资金监督管理办法(2023 年修订版)>征求意见稿》公开征集意见，其中最大的调整即对商品房预售资金监管主体由“商业银行”调整为“政府”。
征求意见稿还明确，属地住建部门对预售资金用款的审核职责，同时引入市住房资金中心作为第三方监管机构，承担具体监管业务，发挥其独立性和资金管理专业性优势，强化对监管银行的协调管理，确保对预售资金监管新的要求落实到位。
济南购房者在展示交易会现场了解房屋信息。 新华社资料图
新政或可防范开发商挪用资金、减少烂尾楼
将商品房预售资金监管主体调整为政府后，将带来哪些改变？是否可有效防范房企提前使用预售资金、减少延迟交付及烂尾楼项目？
雷震文观察到，北京市住建委发布的征求意见稿，将原本由银行所担任的监管职责，过渡到住房资金管理中心。由住房资金管理中心在中标承办银行开设监管账户（第5条），开发企业向资金中心申请开立监管专户，并与区住房城乡建设主管部门、资金中心签订《商品房预售资金监管协议》。预售资金，应全部直接存入监管账户。支取预售资金，需由开发企业向资金中心提出申请，住房资金管理中心提出初审意见，住建部门审核同意后由资金中心拨付至开发企业指定账户。对于支取重点监管额度内资金的申请，住房资金管理中心在进行初审时还须进行现场踏勘。
雷震文认为，此种监管体系的调整，有助于改变以往监管银行“运动员和裁判员一肩挑”的局面，使得银行在资金管理方面的角色更为纯粹化，有利于进一步防范房地产开发商挪用购房者预售资金，保障购房款用于楼盘建设，对防范烂尾楼现象有一定积极作用。
北京盛汉律师事务所合伙人律师李喆认为，征求意见稿强化了属地住建部门对预售资金的监管责任，明确属地住建部门对预售资金用款的审核职责。以前的监管模式是政府指导、银行监管、多方监督、专款专用。但现在是要将银行监管的模式完全转变为政府监管，改变之前政府在监管方面的角色，由只有建议、指导权的监督者转变为实施管理行为的机关，把权力和责任相统一，避免了权责不清，可以有效防控监管职责流于形式的局面。
但她也提到，征求意见稿中规定的政府责任比较模糊，所规定的行政机关的责任仅表述为指导、协调，也就是说政府监管在现阶段只停留在行政建议行政指导层面，是不具有强制力的，更没有强制执行效力。
雷震文还关注到，上述征求意见稿还对资金监管各方的责任作出了进一步明确，特别是针对当前实践中普受关注的承办银行违规拨付，甚至与开发企业合谋违规挪用、占扣预售资金的问题。征求意见稿第27条明确规定，“承办银行违反监管协议，未经资金中心及区级住房城乡建设主管部门核实同意，擅自拨付重点监管额度内资金的，应当追回资金，无法追回的依法承担相应赔偿责任。”“开发企业、承办银行违规挪用、划转、占扣重点监管额度内资金的，应及时足额返还。”上述规定或可解决此前商品房预售资金被擅自挪用后，民事赔偿责任难以界定的问题。
值得一提的是，征求意见稿还明确，开发企业申请商品房预售许可前，应按照一个预售许可证一个监管专户的原则，在中标承办银行中选择一家，向资金中心申请开立监管专户，并与区住房城乡建设主管部门、资金中心签订《商品房预售资金监管协议》，明确预售资金收存和使用方式、重点监管额度、违约责任等内容，协议主要内容应在预售方案中予以明确，并在商品房销售现场显著位置公示。
李喆也提醒，上述规定中由开发商来选择监管银行，给开发商的选择空间和权利过大，开发商容易以监管银行是否达到自身需求为标准来选择，可能为之后的资金监管埋下风险隐患。
采写：南都记者 刘嫚 发自北京
