乐居买房 鞠风超 发自北京
当前房地产市场仍处调整阶段，受政策环境优化、疫情得到有效控制等因素带动，部分地方楼市活跃度略有好转，深圳就是值得探究的鲜活样本。今年的“金九银十”能否迎来更多购房人入场？深圳哪些片区、板块值得重点关注？未来一段时间，深圳成交、房价可能出现哪些变化？乐居买房就此专访了房产专家克而瑞深圳区域总经理陈洪海博士。
陈洪海表示，今年“金九银十”的市场到了一个相对白热化的阶段，各大楼盘为了争取有限的刚需和改善客户群会加快走量冲业绩。虽然难现往年的火热盛况，但对于刚需和改善客户来说，可以在“金九银十”争取一些相对较大的优惠力度。所以，在低潮时期抓紧“上车”，利率、购房成本降低，不失为置业良机。
综合不同购房人群的置业需求，陈洪海分析，刚改和高改实际上是今年“金九银十”上车的主力军。对于刚需的客户来说，选择过程会多方比较、优中选优，观望情绪会更浓，购房的周期也会拉长。
改善需求更加注重地段的稀缺性，比如招商蛇口太子湾，仅有的一块住宅用地就是玺家园，户型面积为123-425㎡，均价12万/㎡，但是项目周边的二手房已经达到了20万/㎡，一二手房倒挂的情况非常明显。前海、蛇口以及宝中三地属于改善型热门板块。
性价比高的刚需板块，一般来讲是在一些郊区，比如光明、坂田、龙华、民治和红山。今年光明集中供地上调价格，意味着光明已经走出2021年“土拍价低谷”。光明区深业颐瑞府，毛坯限价是4.53万/㎡，可能会吸引一波刚需客户的关注。除此之外，现房项目因为不涉及到能不能如期交付的问题也会比较有吸引力。总而言之，对于刚需客来讲，可选择的余地比较大。
据克而瑞深圳的判断，到年底，深圳楼市可能会有一波略微的上扬。市场全年整体是一个L型的呈现，前三个季度基本上是L的竖线筑底了，下半年包括第四季度应该是L的平滑线，到年底有一波抛物线上扬的阶段，整体上来讲，房价是趋稳的，上涨的空间也会在严格的把控范围内。
未来房地产市场的情况主要取决于深圳的二手房指导价，是否有调整的空间。二手房指导价调整的进展，关系到是否会带来深圳二手房市场的振兴，一二手房联动带来的价格差会导致一手房市场是否呈现上升的态势。目前来看，市场还是向好的方向在转变，从筑底到开始回升，可能回升的幅度没有太大。对于房地产市场来讲，到年底市场是一个往上走的翘尾阶段。
以下为采访实录：
Q1 今年“金九银十”还是购房的好时机吗？为什么？
陈洪海：今年以来，全国的一线城市，除了上海北京以外，基本进入了一个买方主导的市场，客户的观望情绪比较浓厚。目前处于以存量房交易为主的时代，“金九银十”的市场也算是到了一个相对白热化的阶段，各大楼盘铆足干劲冲业绩。与此同时，为了争取有限的刚需和改善客户群，楼市频现多种花样营销手段，比如首付分期、支持批量购买商品房等措施来加大营销力度。
虽然，今年楼市的“金九银十”难现往年的火热盛况，但仍然是一个购房的好时机。尤其是对于刚需和改善客户来说，可以争取一些相对较大的优惠力度；利率、购房成本降低的情况之下，在低潮时期抓紧“上车”，不失为置业良机。
Q2 刚需、刚改、高改，您更建议哪类购房人在金九银十抓紧“上车”？理由是？
陈洪海：很明显，现在就是改善类更适合购房的朋友们“上车”。目前，刚需改善和高端改善在市场上表现得更为活跃，无论一手房还是二手房，这样的需求占主流。对于刚需一族来讲，综合考虑的因素更多，对价格的敏感度更高，包括总价段、单价段、面积段、区位等因素也会考虑，所以观望情绪会更浓，购房的周期会拉长。因此，目前来讲，刚需更加内卷，而刚改和高改实际上已进入了一个上车的高峰期。当然，这也要取决于一二手房的情况，以及区位地段，是否国企央企，操盘的项目等因素。
总体而言，刚改和高改实际上是今年“金九银十”上车的主力军。对于刚需的客户来说，选择过程会多方比较、优中选优，购房周期会加长，难度也会加大，所以他们可以持续关注天猫好房的好房源推荐，以及我们克而瑞的一些楼盘性价比点评榜单。
Q3 在您看来，深圳的哪些片区、板块，可能成为九、十月的市场热门？
陈洪海：改善的需求，包括刚需改善和高端改善。改善需求更加注重地段的稀缺性，比如招商蛇口太子湾，仅有的一块住宅用地就是玺家园，户型面积为123-425㎡，均价12万/㎡，其中126㎡最低单价10.0万/㎡；423㎡最低单价13.6万/㎡。但是，太子湾玺家园周边的二手房已经达到了20万/㎡，这么看来，一二手房倒挂的情况是非常明显的。这种改善盘算是高端改善，项目蓄客、包括预计的开盘去化率都会非常高。这一类型的板块主要是在前海、蛇口以及宝中三地，比较热门。
性价比高的刚需板块，一般来讲是在一些郊区。光明、坂田、龙华，包括民治和红山等其实都是刚需的板块。今年光明集中供地上调价格，在深圳的三轮土拍中，价格涨幅都是数一数二的。这意味着光明已经走出2021年“土拍价低谷”。随着地铁配套的规划与通达、市政配套的打造以及产业与人才的集聚，光明向好必将回归市场价值。光明区深业颐瑞府，毛坯限价是45000，就可以吸引一波刚需客户的关注。大家现在买房越来越谨慎，越来越考虑性价比、一二手房倒挂的情况，也越来越关注新土拍的项目，限价和目前在售项目的价格中间是否有价差。除此之外，还会考虑现房项目，因为不涉及到能不能如期交付的问题。所以对于刚需客来讲，其实可选择的余地比较大。
Q4 可否请您作出预测，深圳市场成交、房价，未来一段时间的走势如何？
陈洪海：当前，“房住不炒”成为楼市调控的主基调。为支持刚性和改善性住房的正常需求，各地房地产政策正在进一步放松。深圳的购房政策依然保持着极度严苛的态势，目前市场也处于一个持续筑底的阶段，商品房的库存量也不大，市场比较理性，房子正在回归居住属性。
我们克而瑞深圳的判断，房产市场会有一个翘尾的阶段，也就是说到年底，市场可能会有一波略微的上扬。市场全年整体是一个L型的呈现，前三个季度基本上是L的竖线筑底了，下半年包括第四季度应该是L的平滑线，到年底可能会有一波抛物线上扬的阶段，整体上来讲，房价是趋稳的，上涨的空间也会在严格的把控范围内。
未来房地产市场的情况主要取决于深圳的二手房指导价，是否有调整的空间。纵观上海的新房市场高涨，主要原因也是二手房倒挂的项目相对偏多，而深圳目前这种项目实际上是非常少的，但凡是出现这种项目，在市场上都出现一房难求的状态。
所以，要看二手房指导价调整的进展，是否会带来二手房市场的振兴，一二手房联动带来的价格差是否会导致一手房市场呈现上升的态势。目前来看，在没有出台优化二手房指导价政策之前，整体市场出现了一个相对比较低迷的状况，各个板块之间分化越来越明显，整个的商品房市场，目前处于一个筑底的阶段。
所以，未来只能比现在要好。现在是一个转折点，市场呈现回归的态势，所以我们对于未来的判断就是：市场还是向好的方向在转变，从筑底到开始回升，可能回升的幅度没有太大。对于房地产市场来讲，到年底市场是一个往上走的翘尾阶段。
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